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La cessione del credito d’imposta è la possibilità, introdotta già con la Legge di Stabilità 2016 (art. 1 co. 74 L.208/2015) ed estesa dalla Legge di Bilancio dell’11 dicembre 2016, n. 232 e confermata dalla Finanziaria 2018, di cedere il diritto alle detrazioni legate ad interventi condominiali di specifica natura (rientranti nell’Eco bonus e/o Sisma bonus) da parte dei soggetti, capienti o incapienti, beneficiari di tali interventi alle imprese esecutrici dei lavori ovvero a tutti i privati interessati all’acquisto. Rimangono esclusi dall’acquisto gli Istituti di Credito ad eccezione che per gli incapienti.
Il credito d'imposta è ogni genere di credito di cui sia titolare il contribuente nei confronti dell'erario dello Stato. Un credito di imposta può essere destinato a compensare i debiti, a diminuire le imposte dovute oppure, quando ammesso, se ne può richiedere il rimborso, ad esempio in sede di dichiarazione dei redditi, come in questo caso.
Per gli interventi sui condomìni che accedono agli incentivi più alti, la LEGGE 11 dicembre 2016, n. 232 nuovo comma 2-sexies dell’art. 14 del DL 63/2013 dice che:

i soggetti beneficiari possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.
La cessione del credito d’imposta in un condominio è possibile per i seguenti incentivi di Eco bonus e Sisma bonus:

Eco bonus, se l’intervento interessa l’involucro dell’edificio per cui il contribuente potrà ottenere delle detrazioni pari al:
  • 70% dei costi: se gli interventi avranno un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio(per una soglia massima di spesa di 40.000€);
  • 75% dei costi: se il lavoro sarà anche finalizzato a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva (per una soglia massima di spesa di 40.000€).

Sisma bonus, per interventi di riduzione dirischio sismico di immobili (ricadenti nelle zone 1, 2 e 3) per cui il contribuente potrà ottenere delle detrazioni pari al:
  • 75% dei costi: se gli interventi comportano il passaggio ad una classe inferiore di rischio sismico (per una soglia massima di spesa di 96.000€);
  • 85% dei costi: se i lavori comportano il passaggio a due classi inferiori di rischio sismico (per una soglia massima di spesa di 96.000€).
Sono i soggetti non tenuti a pagare l’Irpef perché hanno un reddito troppo basso, secondo i limiti fissati dalla legge. Si tratta di contribuenti che hanno redditi di lavoro dipendente o assimilati, e dichiarano un reddito complessivo non superiore a 8mila euro annui, dei pensionati con pensione fino a 7.500 euro, redditi di terreni fino a 185,92 euro e il reddito della sola abitazione principale (e pertinenze). Questi requisiti dovranno maturare nell’anno che precede quello in cui vengono sostenute le spese.
La comunicazione dei dati va fatta dal singolo condòmino all’amministratore (o condòmino incaricato) entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento. Quest’ultimo avrà tempo fino al 28 di febbraio dell’anno successivo per comunicarlo all’Agenzia delle Entrate
Per fruire del beneficio fiscale è necessario conservare ed esibire all’Amministrazione finanziaria, ove ne faccia richiesta, la documentazione relativa agli interventi realizzati. In particolare, vanno conservati:

  • il certificato di asseverazione redatto da un tecnico abilitato
  • la ricevuta di invio tramite internet o la ricevuta della raccomandata postale all’Enea
  • le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi
  • per i contribuenti non titolari di reddito d’impresa, la ricevuta del bonifico bancario o postale attraverso cui è stato effettuato il pagamento
  • copia della delibera assembleare e quella della tabella millesimale di ripartizione delle spese
La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Nei casi in cui l’immobile venga ceduto prima dei 10 anni le quote residue del “bonus” si trasferiscono automaticamente all’acquirente, a meno che non ci sia un accordo diverso tra le parti.
La nuova detrazione fiscale sisma bonus spetta ai seguenti beneficiari:

  • Sisma bonus 2018 prima e seconda casa;
  • Attività produttive;
  • Bonus Condomini Sisma bonus;
  • Enti locali per la messa in sicurezza gli edifici pubblici, a partire da quelli di interesse strategico.
Uno degli obiettivi della nuova manovra è estendere ulteriormente il perimetro delle cessioni. Per questo, la legge di Bilancio prevede la cedibilità, per il solo Eco bonus, dei crediti maturati per tutte le tipologie di intervento, sia sulla singola unità immobiliare che sui lavori condominiali. Resta salva la differenziazione tra incapienti e altri contribuenti: solo i primi potranno cedere alle banche.

La legge di bilancio 2018 prevede anche l’attivazione di un Fondo che offrirà garanzie a quanti intendano chiedere un prestito per pagare gli interventi di riqualificazione energetica del proprio immobile. Il Fondo avrà una dotazione complessiva di 150 milioni di euro (50 milioni all’anno dal 2018 al 2020 ripartiti tra Ministero dell’Ambiente e Ministero dello Sviluppo Economico). Secondo le stime del Governo, con i 50 milioni messi a disposizione ogni anno per le garanzie sarà possibile stimolare investimenti per oltre 600 milioni di euro.
La detrazione Eco bonus cambia e scende in alcuni casi specifici, ad esempio la nuova detrazione per il bonus caldaia 2018 che diventa la seguente:

  • 65%: se si installa una caldaia a condensazione di classe A con contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti;
  • detrazione 50% se si installa una caldaia a condensazione di classe A;
  • detrazione 0%: se si installa una caldaia di classe B.
Per le spese di sostituzione di infissi e schermature la detrazione scende al 50%
Per i condomìni arriva la nuova detrazione fiscale che unisce Eco bonus e Sisma bonus. Del nuovo bonus potranno beneficiare i condomìni che riescono a ridurre il rischio sismico e contemporaneamente a migliorare le prestazioni energetiche dell'immobile, mettendo in atto un unico grande intervento. Il nuovo bonus si applica agli interventi sulle parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, e spetta nella misura dell'80 per cento se grazie ai lavori si riesce a scalare una classe di rischio.

È l'entità del miglioramento sismico conseguito - che si identifica con il numero di classi di rischio che gli interventi permettono di scalare - a determinare la detrazione fiscale associata al nuovo bonus. In particolare, se gli interventi determinano un miglioramento tale da permettere un "salto" di almeno due classi, allora la detrazione fiscale spetta nella misura dell'85 per cento.

La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136mila euro, moltiplicato per il numero di unità immobiliari comprese nell'edificio.
Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile detrarre anche quelle per la progettazione, le altre prestazioni professionali connesse e, in ogni caso, le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento.
Se viene accertata la mancanza, anche parziale, dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione in capo al condomino, l’Amministrazione recupera il credito corrispondente nei suoi confronti, maggiorato di interessi e sanzioni. Se, invece, viene accertata l’indebita fruizione del credito, anche parziale, da parte del cessionario, il relativo importo, maggiorato di interessi e sanzioni, è recuperato nei suoi confronti.
Per i lavori con Eco bonus la cessione è possibile solo per i soggetti Irpef e per i soggetti Ires la cui proprietà è considerata “bene strumentale” e non crea quindi reddito autonomo. Per i lavori con Sisma bonus la cessione è possibile in entrambi i casi indistintamente perché lo scopo della normativa è quello di garantire la sicurezza dell’individuo (Risoluzione AdE del 12-03-2018).
Come si evince dalla Circolare n. 7/E 2018 (pag.296) per gli interventi condominiali viene precisato che il tetto di 40mila euro di spesa agevolata deve riferirsi autonomamente a ciascuna unità immobiliare di cui si compone il fabbricato e ad ognuna delle pertinenze. ES: nel caso in cui l’edificio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate (es. box, cantina, soffitta), la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di 320mila euro (40mila x 8 unità), da attribuire ai condomini in base ai millesimi di proprietà.
In virtù di ciò reputiamo come condizione necessaria che il limite di spesa relativo all'intero edificio verrà calcolato moltiplicando le unità abitative del condominio per il massimale previsto per la singola unità, ricomprendendo così anche situazioni in cui soggetti proprietari aventi un grande quantitativo di millesimi potranno contare sull'importo complessivo dei lavori condominiali per vedere riconosciuta la propria agevolazione anche oltre il limite di spesa dei 40.000 euro indicato.
No, l’edificio oggetto delle opere dovrà essere dotato di impianti di riscaldamento preesistenti alla data di inizio lavori. Questo concetto viene precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare N° 36/E del 31 maggio 2007, requisito essenziale per rientrare nella casistica agevolabile, nella Guida Agevolazioni Fiscali per il Risparmio Energetico emanato dall’Agenzia delle Entrate ad ottobre 2018 e nella scheda ENEA del 10/09/2018 denominata Riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali.
Nel linguaggio comune il termine pertinenza viene impiegato per fare riferimento a elementi connessi alla propria abitazione. Il codice civile ci dà una definizione di pertinenze. Si tratta, ai sensi di quanto disposto all’articolo 817, delle cose, mobili o immobili destinate in modo durevole, al servizio o all’ornamento di un’altra cosa, mobile o immobile.
Le pertinenze comuni sono:
  • le cantine
  • i garage e i posti auto coperti e/o scoperti
  • i piccoli magazzini
  • le soffitte
Le pertinenze che contribuiranno al calcolo del massimale, saranno solo quelle oggetto effettivo di lavorazioni Eco bonus e di cui si potrà dimostrare/ contabilizzare la spesa riferibile a quei millesimi di proprietà (es: cantine, box, magazzini ecc. che sono oggetto di reale lavorazione a cappotto come il resto dell'edificio).
Riguardo al Sisma bonus la Circolare n. 7/E (pag.249) fornisce alcuni chiarimenti aggiuntivi rispetto a quanto sino ad oggi precisato sul tema dalla medesima Agenzia delle Entrate anche con la Risoluzione n. 34/E che ha ammesso il Sisma bonus anche in caso di interventi di demolizione e ricostruzione di fabbricati esistenti, a condizione che venga mantenuta la volumetria originaria. In particolare, riguardo all’ammontare massimo di spesa agevolata pari a 96.000 euro, viene chiarito che lo stesso opera:
- come limite unico, in caso di realizzazione, sullo stesso edificio, di interventi di natura diversa, quali, ad esempio, interventi antisismici e di manutenzione straordinaria. A parere dell’Agenzia, infatti, gli interventi antisismici ricadenti nel Sisma bonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa rispetto a quelli più generali di recupero edilizio, visto che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili;
- come limite autonomo, riferito ad ogni singola unità immobiliare ed a ciascuna delle relative pertinenze, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio condominiale. Così, ad esempio, nel caso in cui il fabbricato sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione andrà calcolata su un importo massimo di spesa pari a 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità), da attribuire ai vari condòmini in base ai millesimi di proprietà, o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.
L’inquilino ha diritto a portare nella propria dichiarazione dei redditi il costo effettivamente sostenuto per interventi di questa tipologia che darebbero luogo allo stesso diritto come se fosse proprietario dell’immobile.
In relazione ai contributi erogati per la ricostruzione degli immobili ubicati nei Comuni colpiti dal terremoto del 2016 e del 2017 in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, l’Ordinanza n° 60 del 31/07/2018, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 195 del 23 agosto 2018, evidenzia che le detrazioni fiscali del Sisma bonus si applicano soltanto sulle spese eccedenti il contributo ricostruzione post terremoto già ricevuto. In tale ordinanza vengono inoltre indicate le regole tecniche e le modalità di predisposizione dei progetti in relazione alle varie tipologie di interventi finanziabili sugli edifici distrutti o danneggiati dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 24 agosto 2016.
Si precisa inoltre che le spese sostenute per interventi edilizi coperti dai contributi per la ricostruzione sono in ogni caso oggetto di contabilizzazione separata rispetto a quelle per gli interventi edilizi non coperti dai contributi e per i quali si intende fruire della detrazione fiscale.
No, il Sisma bonus prevede una detrazione ripartita esclusivamente in cinque anni, con limite di spesa unico (attualmente pari a 96mila euro per immobile) da considerarsi congiuntamente alle eventuali altre spese di recupero edilizio mentre risulta cumulabile con il limite autonomo previsto per la riqualificazione energetica.
La cessione del credito non può avvenire tra parenti solo sulla base del legame familiare, poiché, in sintonia con un parere della Ragioneria generale dello Stato che ha messo in allarme sui possibili effetti negativi sulla finanza pubblica che deriverebbero dalla cedibilità illimitata dei crediti d’imposta corrispondenti alle detrazioni, per soggetti privati cessionari devono intendersi quelli diversi dai fornitori, ma comunque collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione (Circolare 11/2018) anche nell’ipotesi di donazione tra padre e figlio della nuda proprietà degli immobili riqualificati.
Tuttavia, in merito all’ultimo chiarimento, l’Agenzia ricorda che, nell’ipotesi di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi di riqualificazione energetica, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo delle parti e pertanto, in caso di donazione, il beneficiario potrà comunque fruire della detrazione delle spese per gli interventi energetici sull’immobile, per la quota non utilizzata dal donante.
Perché H&D assicura l’acquisto immediato del credito d’imposta per il condominio, attraverso la partecipazione di una SPV e, grazie a ciò, ad un prezzo di assoluta convenienza rispetto ad una qualsiasi attualizzazione del credito d’imposta stesso.
Puoi garantire il pagamento della quota restante dalle detrazioni, così come previsto nei provvedimenti AE 28 agosto Eco bonus e AE 8 giugno Sismabonus, o raccogliendo i singoli SAL direttamente dai condòmini, oppure proponendo al tuo condominio il finanziamento, fino a 10 anni, della quota rimanente tramite le soluzioni finanziarie di H&D.
Con il sistema WikiBuilding il tuo condominio è assicurato grazie al Fondo di Solidarietà che interviene dopo almeno 2 anni dall’attivazione del finanziamento acquistando e dilazionando per ulteriori 5 anni il debito residuo senza l’aggravio di ulteriori interessi per il singolo condòmino in particolari difficoltà economiche (es. invalidità permanente totale, perdita d’impiego, riduzione di reddito, morte o gravi motivi familiari).
Il credito d’imposta si libera il 10 marzo dell’anno successivo all’esecuzione dei lavori, perciò se l’impresa necessita di ricevere anche la quota ceduta in base ai SAL fatturati al condominio, è possibile per lei aprire un credito di filiera con delega di pagamento alla Banca.
Certo, H&D ha istituito, a tutela di tutti ed in particolare del condòmino, dell'amministratore e degli investitori che assicurano l’acquisto del credito d’imposta ceduto, il commissioning, ovvero una forma di controllo e monitoraggio dell'esecuzione dei lavori con raccolta documentale a supporto della relazione tecnica attestante la congruità delle opere con il raggiungimento delle detrazioni massime. Tale ruolo è svolto da un professionista terzo messo a disposizione da H&D.
La detrazione spetta a chi sostiene la spesa. Quindi, non solo i proprietari degli immobili (o i titolari di altri diritti reali, come nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie), ma anche, per esempio, i locatari o i comodatari. Inoltre, va ricordato che, se sostiene la spesa e bonifici e fatture sono a lui intestate, ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile su cui sono eseguiti i lavori, il convivente more uxorio, il componente dell’unione civile.

http://casa.governo.it/tematiche/ristrutturare.html

Come si evince dalle informazioni indicate sono molteplici i parametri da valutare per calcolare la corretta detrazione spettante agli inquilini. Infatti l'IRPEF e il tipo di canone concordato sono fondamentali per andare a definire la detrazione e la possibile cessione.
L’Ente Ecclesiastico, sotto l'aspetto fiscale, come ente non commerciale - art. 73 comma 1, lett. c) del DPR n. 917 del 1986 - (soggetto IRES) ha diritto alla detrazione fiscale per ristrutturazione/riqualificazione sempre che abbia un'imposta Ires da pagare (si tratta di una detrazione di imposta che compete sino a capienza dell'IRES dovuta annualmente); infatti il legislatore indica più in generale "tra i soggetti che possono usufruire delle detrazioni, rientrano tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento. In particolare, sono ammessi all’agevolazione: le persone fisiche (titolari di un diritto reale sull’immobile, condomini, gli inquilini, coloro che hanno l’immobile in comodato), compresi gli esercenti arti e professioni, i contribuenti che conseguono reddito d’impresa, le associazioni tra professionisti, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, gli istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati."
Una SGR è una società costituita necessariamente nella forma della società per azioni; perciò, in quanto soggetto IRES potrebbe beneficiare delle agevolazioni e del sistema di cessione del credito di imposta. L’estensione ai soggetti IRES, peraltro, è espressamente prevista anche dalla recente Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 11/E del 18 maggio 2018.
I Fondi Immobiliari, non sono qualificabili come soggetti passivi IRES, poiché non identificati come dotati di soggettività tributaria e la tassazione avviene esclusivamente per trasparenza in capo agli investitori, pertanto non possono rientrare nel novero dei soggetti beneficiari del credito di imposta derivante dai lavori per riqualificazioni energetiche.
Di seguito un estratto della risoluzione AdE 12-03-2018 nella quale si evidenzia che per un soggetto IRES che possiede un intero edificio gli immobili non rientranti nell'utilizzo diretto a fini produttivi non possono usufruire dell'Ecobonus.

Diversa invece la logica afferente al Sismabonus in quanto il legislatore intende favorire la messa in sicurezza degli edifici per garantire l’integrità delle persone prima ancora che del patrimonio.

"...Con riferimento a questa ultima agevolazione, l'Agenzia ha escluso il riconoscimento delle detrazioni per i soggetti IRES che effettuano interventi di risparmio energetico su immobili locati o su immobili merce in base alla considerazione che "condizione per poter fruire della detrazione è che all'intervento (…..) consegua una effettiva riduzione dei consumi energetici nell'esercizio dell'attività imprenditoriale, mentre l'agevolazione non può riguardare gli interventi realizzati su beni oggetto dell'attività esercitata". (cfr. ris. n. 340/E del 2008). Tale limitazione, osserva l'istante, non ha ragione di operare con riguardo agli interventi di adeguamento antisismico vista la loro differente finalità volta alla tutela delle persone che in tali immobili operano e vivono..."

"...Considerato che la norma in commento non pone alcun ulteriore vincolo di natura soggettiva od oggettiva al riconoscimento del beneficio, si deve ritenere che l'ambito applicativo dell’agevolazione sia da intendersi in senso ampio, atteso che la norma intende favorire la messa in sicurezza degli edifici per garantire l’integrità delle persone prima ancora che del patrimonio. Si ritiene, in conclusione, che il "Sismabonus" possa essere riconosciuto anche per gli interventi riguardanti immobili posseduti da società non utilizzati direttamente ma destinati alla locazione."
Per quanto riguarda l’ambito soggettivo di applicazione della normativa in oggetto si evidenzia che per espressa previsione dell’art. 14 comma 2 septies D.L 63/2013, gli IACP possono validamente usufruire delle agevolazioni ivi disciplinate.

Allo stesso modo, la disciplina è applicabile ad un ente quale l’ALER, in quanto si configura quale ente pubblico di natura economica dotato di personalità giuridica, strumento del quale la Regione e gli enti locali si avvalgono per la gestione unitaria del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e per l’esercizio delle rispettive funzioni nel campo delle politiche abitative, con particolare attenzione alla loro funzione sociale.

Premettendo che la norma delinea specificamente un’eccezione tassativa al coinvolgimento di un ente pubblico, non vi è ragione di escludere l’ALER dalla platea dei soggetti che possono usufruire delle detrazioni, in quanto ne risultano soddisfatti i requisiti soggettivi.
Al più si rileva che in qualità di ente pubblico economico, potrebbe comunque essere interessato delle detrazioni fiscali in qualità di soggetto passivo IRES (ex art. 73 TUIR); la medesima precisazione si ricava dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28.08.2017, in cui è specificato che le disposizioni dell’art. 14 riguardano anche i soggetti passivi IRES. Pertanto, l’ALER in quanto tale, ne sarebbe validamente ricompreso.
In base alla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7° del 4/4/2017, è stato chiarito che i soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori dell’alloggio) possono fruire delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie e per risparmio energetico per gli interventi svolti all’interno delle unità abitative assegnate, dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di Amministrazione, anche se il verbale di assegnazione non è sottoposto a registrazione. Pertanto non è richiesta la registrazione obbligatoria del contratto ma è sufficiente conservare copia del verbale consiliare di assegnazione disponibile presso gli sportelli.

In questo modo i soci possono beneficiare di un credito di imposta pari al:

  • 50% di quanto speso per interventi di ristrutturazione, quali, ad esempio, installazione inferriate esterne, sostituzione o integrazione impianto elettrico, sostituzione o integrazione impianto idraulico, sostituzione persiane, installazione o sostituzione porta blindata…
  • 65% di quanto speso per interventi di riqualificazione energetica e interventi sugli involucri degli edifici esistenti.

È sempre richiesta l’autorizzazione della Cooperativa per tutti gli interventi da effettuare sulle unità abitative.
Finanziaria 2017
Legge 11 dicembre 2016, n. 232.
Finanziaria 2018
Legge 27 dicembre 2017, n. 205.
Finanziaria 2019
Legge 30 dicembre 2018, n. 145.
Circolare n. 11/E dell'Agenzia delle Entrate
Cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per interventi di efficienza energetica. Circolare del 18 maggio 2018.
Circolare n. 17/E dell'Agenzia delle Entrate
Cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi di efficienza energetica nonché per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche. Circolare del 23 luglio 2018.
Provvedimento prot. n. 165110/2017
Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione “Ecobonus”
Provvedimento prot. n. 108572
Modalità di cessione del credito corrispondente alla detrazione “Sismabonus”
Vademecum per l’uso (Enea)
Riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali

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